For kort tid siden udgav vi et blogindlæg, hvor vi så nærmere på et af årets mest diskuterede og kontroversielle emner.
Nemlig om hvorvidt man fortsat kan låne sin feriebolig ud, og om gæster i ferieboligen skal registreres hos lokale myndigheder.
Indlægget blev skrevet på engelsk, da vi ikke ønskede misforståelser.
Vi har dog modtaget en del henvendelser med ønsket om også at lave en dansk oversættelse.
Det gør vi så hermed.
God læsning!
2Base Ejendomsmægler
---------------------------------------
Alanyas varmeste emne omhandler dine gæster
Tidens mest diskuterede emne relateret til fast ejendom i Alanya er uden tvivl ændringerne til loven om korttidsudlejning af private boliger.
Det har ført til flere andre diskussioner, som også er relevante for ejere af private ejendomme, der ikke udlejer deres ejendom.
Hovedsageligt to spørgsmål diskuteres....
- Hvornår skal personer i ens feriebolig i Alanya betragtes som lejere?
og
- Skal jeg registrere mine gæster hos de lokale myndigheder, og hvordan gøres det?
På sociale medier har der været en voldsom diskussion i gang. Hidtil har de fleste tilgængelige oplysninger været tredjeparts oplysninger såsom "ifølge...", "vi fik at vide, at...", "de lokale myndigheder siger at..." og så videre.
I dette blogindlæg vil vi tage en lidt anderledes tilgang. Vi vil tage et kig på de faktiske love og danne os en mening ud fra, hvad lovene og reglerne siger.
Inden vi starter, skal du være opmærksom på følgende:
- Disse oplysninger er ikke for dem, der rent faktisk udlejer deres feriebolig, altså med kommercielt formål.
- Med ordet "gæst" mener vi en eller flere personer såsom enhver form for familie, venner eller bekendte, der har fået lov til at bruge din bolig i Tyrkiet på et ikke-kommercielt grundlag, mens du ikke selv bruger den.
Eller med andre ord: Når du lader andre låne din bolig, mens du ikke selv er til stede, og der ikke sker nogen form for betaling.
- Med ordet "udlejning" mener vi en eller flere personer, der bruger din bolig og betaler for dette.
Lad os komme i gang....
Hvornår betragtes gæster som kommercielle lejere?
I loven er der ingen præcisering af dette. Det åbenlyse svar på spørgsmålet må være, at gæster er gæster og lejere er lejere.
Så gæster bor gratis, lejere betaler dig..
Under et informationsmøde afholdt for nylig i Alanya blev det oplyst af lokale skattemyndigheder, at "kun 1. grads slægtninge ville blive betragtet som ikke-kommercielle gæster, og at alle andre ville blive betragtet som kommercielle lejere."
Men når vi ser på den faktiske lov, er der ikke en sådan skelnen mellem gæster og lejere.
Så dette er et udsagn, der ikke understøttes af den faktiske lovgivning. Fra et mere logisk synspunkt giver det heller ikke meget mening, at din onkel ikke kan bruge din bolig, mens du ikke selv bruger den, uden at blive betragtet som en kommerciel lejer.
Det er også værd at nævne, at det ikke er dig der skal bevise, at du ikke er engageret i kommerciel udlejning.
Det er de lokale myndigheder, der skal bevise, at du har kommercielle og betalende lejere i din bolig.
Der er tydeligvis en uoverensstemmelse mellem den faktiske lovgivning og hvad de lokale myndigheder siger. Dette kan naturligvis føre til nogle ubehagelige situationer for alle involverede.
Vi tror på, at den faktiske lovgivning er gældende, og at du som hidtil og uden problemer kan lade gæster bo i din bolig.
Lad os nu tage et kig på det andet emne.
Alle gæster, der bor i din bolig, skal være registreret hos politiet eller gendarmeriet
På det afholdte informationsmøde oplyste politi og gendarmeri, at "boligejere er forpligtet til at holde lokalt politi og gendarmeri orienteret om, hvem der opholder sig i boligens når ejeren ikke er til stede."
Men i lovgivningen er et sådant registreringssystem ikke nævnt, og det eksisterer heller ikke.
På sociale medier deles diverse links til statslige hjemmesider, hvor gæster kan registreres, sammen med fysiske papirkopier til manuel registrering af gæster i din feriebolig.
Men disse hjemmesider og formularer er alle til kommerciel brug, og systemet er til hoteller, campingpladser, kostskoler, vandrehjem og andre steder med kommerciel indkvartering.
Faktisk eksisterer der i Tyrkiet slet ikke noget system til registrering af private gæster, og der er heller ikke nogen form for lov, der pålægger private at registrere sig, når de opholder sig i anden privatejet ejendom som gæst, uanset om boligens ejer er til stede eller ej.
Et system til registrering af din hjemmeadresse findes naturligvis, ligesom det gør i ethvert andet land. Men det system har intet at gøre med registrering af gæsterne i din bolig.
Dette er heller ikke en "turist ting" kun for udlændinge, da der ikke er noget i loven, der specificerer, at udlændinge er underlagt et andet regelsæt end tyrkiske statsborgere.
Lad os prøve at se på dette fra en anden vinkel og lave et lille tankeeksperiment:
Mustafa bor i Alanya og hans barndomsven Kemal bor i Istanbul. Nu tager Kemal en uge til Ankara for at besøge sine forældre. Mens Kemal er væk, tillader han Mustafa at rejse til Istanbul og bruge sin lejlighed der.
Vil Mustafa så registrere sit ophold i Kemals lejlighed nogle steder?
Prøv at spørge en tyrkisk person du kender, og de vil se på dig med et mærkeligt ansigt og sige "Registrer sig, hvorfor? Selvfølgelig ikke..."
Så der har svaret på om du skal registrere dine gæster.....
Så hvad nu?
Det er et godt spørgsmål, som er svært at besvare. Der er naturligvis stor forskel på, hvad der bliver sagt, og hvad der understøttes af faktuelle lovtekster.
Hvordan det er kommet så vidt, er svært at forklare. Måske fordi ivrige udlændinge i Alanya med hang til fakta (og det er der ikke noget forkert i) har presset de lokale myndigheder til at skulle give svar på noget, som er nyt og som myndighederne selv måske ikke helt har styr på?
Resultatet er i alle fald blevet, at forkert information pludselig bliver til fakta.
Og når denne fejlinformation spredes via sociale medier og nyhedsbreve fra ejendomsmæglere og administrationsselskaber, skaber det en del forvirring.
Vi siger ikke, at vi ved og forstår alting bedre og mere korrekt end alle andre.
Men vi siger, at meget af den information, der i øjeblikket cirkulerer, ikke er understøttet af fakta.
Den er udelukkende baseret på, hvad nogen har hørt, eller hvad nogen sagde.
At meget af denne misinformation kommer fra lokale myndigheder er uheldigt, men det gør ikke oplysningerne mere korrekte.
Dette blogindlæg skal ikke tages som et fakta-ark, men mere som et bidrag til den igangværende diskussion.
Skulle nogen af jer derude have nogen form for validerede informationer, så hører vi gerne fra jer.
Indtil mere information og afklaring er tilgængelig, vil vi anbefale, at følgende. Intet af det er lovpligtigt, men det kan hjælpe med at undgå misforståelser.
- Når du tillader gæster at bruge din bolig, så giv dem et underskrevet brev på tyrkisk og engelsk, der giver dem retten til at bruge boligen uden betaling som gæster og forklare jeres indbyrdes forhold og hvor i kender hinanden fra. Vedlæg kopier af pas på alle parter samt en kopi af skødet.
- Forbered nogle oplysninger, der etablerer forholdet mellem gæsterne og ejeren, såsom billeder eller opslag fra konti på sociale medier.
- Informer din administrator, vicevært og måske dine naboer om, at gæster vil besøge din bolig.
Forhåbentlig får vi alle snart en afklaring på hvad der er fakta og hvad som ikke er.
Indtil da må vi væbne os med lidt tålmodighed og ikke gå i panik. For i virkeligheden er der ikke meget at gå i panik over.
Med det, tak fordi du læste med!
//// Yderligere info og links ////
Loven vedrørende registrering kaldes "kimlik bildirim kanunu" og er tilgængelig her:
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=1774&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
Selv med en simpel google-oversættelse er det klart for enhver, at denne lov er relateret til steder som hoteller, moteller, campingpladser, kostskoler, vandrehjem, udlejning af værelser af enten private enheder eller af offentlige institutioner.
På tyrkisk kaldes disse steder "konaklama", som oversættes til "overnatning".
I teksten vil du se formuleringer som "privat, offentlig og officiel bolig" brugt.
I denne sammenhæng betyder "privat" ikke dit private hjem. Det betyder privat ejede steder med overnatning, som primært er hoteller, lejelejligheder, vandrerhjem og andre privat ejede steder, der tilbyder betalt overnatning.
Det har ingen relevans eller forbindelse til private boliger, der har private gæster på besøg.
Og i fald du undrer dig... Nej, vi har ikke dannet os vores mening baseret på en google-oversættelse.
Hele to advokater relateret til vores virksomhed samt en tredje uafhængig advokat, som ikke er relateret til os, har alle givet udtryk for den samme juridiske opfattelse.
I "kimlik bildirim kanunu" har nogle få artikler relevans for privatpersoner.
Artikel 7 beskriver midlertidige flytninger, såsom at tilbringe hele sommeren i sit sommerhus i bjergene.
Den nævner også, at "familiens overhoved" skal registrere sig, hvis familien, som han eller hun repræsenterer, bliver i mere end 30 dage.
Så hvis du har gæster, der opholder sig i mere end 30 dage, er en registrering nødvendig, uanset om du som ejer selv er til stede i ejendommen eller ej.
Som en sidebemærkning er det værd at overveje ikke at tillade gæster at blive mere end 30 dage, medmindre du selv er til stede i ejendommen.
Dette fordi det kan være svært at begrunde, hvorfor gæster, som ikke betaler leje, opholder sig +30 dage i din ejendom, uden at ejeren ikke er til stede.
Men igen er der intet i loven, der pålægger gæster at blive mindre end 30 dage.
I § 11 er det beskrevet, at kompleks administratorer, viceværter og bestyrelsesmedlemmer i komplekser med privat ejede boliger er forpligtet til at kontrollere, om der opholder sig uvedkommende i boligerne eller på fællesarealerne såsom garager og andre faciliteter.
Ved forespørgsel er ejere, lejere og gæster således forpligtet til at samarbejde med administrator, viceværter og bestyrelsesmedlemmer og påvise deres tilknytning til komplekset de opholder sig i.
Så hvad betyder det? Det betyder, at din vicevært, bestyrelsesmedlemmer eller dit administrationsselskab har ret til at bede alle tilstedeværende i dit kompleks om at identificere sig og oplyse om deres tilknytning til komplekset.
Men initiativet til dette ligger hos viceværten/administratoren og ikke hos dig som ejer, done gæster eller besøgende i komplekset.
Et andet eksempel, som vi har set er, at lokale myndigheder har fortalt en boligejer, at de skal udfylde formularen med navnet "tesis bildirim formu".
Et eksempel på den form kan findes her, hvor handelskammeret i Malatya har gjort den tilgængelig online.
https://www.malatyaosb.org.tr/newsfile/D92DFE5B-2DFA-4025-8A58-AC38B06973CC.pdf
Formen er faktisk ikke for individuelle personer. Det er en formular, hvor et sted som en arbejdsplads, et hotel, markedsplads eller et hvilket som helst andet sted giver deres kontaktoplysninger til gendarmeriet.
Altså hvem skal gendarmeriet kontakte, hvis de ønsker at tale med den ansvarlige eller leder fra det pågældende sted.
Mere detaljeret information om "tesis bildirim sistemi" kan findes her:
https://www.jandarma.gov.tr/kurumlar/jandarma.gov.tr/Jandarma/Uygulamalar/KBS/KBS_Tesis_2_Uygulama_TD.pdf
Ifølge deres manual er systemet opdelt i to dele:
Side 11: Konaklayan işlemleri
- Dette er til overnatningssteder såsom hoteller, moteller, campingpladser mm.
Side 16: Çalışan işlemleri
- Dette er for ansatte og personale, oftest nogle der bor, hvor de arbejder, eller hvor arbejdspladsen er ansvarlig for boligen.
Igen, dette har intet at gøre med din private bolig i Tyrkiet og dine private gæster at gøre.
